Entenda as principais etapas legais antes, durante e após a construção
Construir uma casa envolve etapas técnicas, municipais e fiscais que devem ser observadas antes, durante e após a obra.
De forma geral, o processo pode incluir a contratação de profissional habilitado, emissão de ART ou RRT, aprovação do projeto na prefeitura, obtenção do alvará de construção, inscrição da obra no CNO, vistoria e emissão do Habite-se, regularização fiscal e averbação da construção no Registro de Imóveis. A sequência e as exigências podem variar conforme o município, o tipo de obra e as características do imóvel.
Por isso, as informações desta página servem como orientação geral. Antes de iniciar a construção, confirme as exigências específicas com a prefeitura, os órgãos responsáveis e os profissionais habilitados envolvidos no projeto e na obra.
Antes de iniciar o projeto ou a execução da obra, é importante contratar um profissional legalmente habilitado para assumir as atividades técnicas correspondentes ao serviço.
Arquitetos e urbanistas são registrados no CAU, enquanto engenheiros são registrados no sistema Confea/Crea. Cada profissional deve atuar dentro das atribuições previstas para sua formação e para o serviço contratado.
O profissional responsável pelo projeto não precisa ser o mesmo que acompanhará ou executará a obra. Projeto, execução, acompanhamento e outras atividades podem ter responsáveis técnicos diferentes, desde que cada serviço esteja devidamente contratado e registrado.
Antes da contratação, verifique se o registro profissional está ativo e confirme qual atividade técnica ficará sob responsabilidade daquele profissional.
A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) e o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) são documentos que identificam formalmente o profissional responsável por uma atividade técnica.
A ART é utilizada nas atividades abrangidas pelo sistema Confea/Crea, como serviços de engenharia, e deve ser registrada pelo profissional responsável antes do início da atividade técnica.
O RRT é utilizado nas atividades de Arquitetura e Urbanismo e identifica, para efeitos legais, o arquiteto ou urbanista responsável pelo projeto, obra ou serviço técnico.
Uma mesma construção pode possuir diferentes ARTs ou RRTs, pois projeto arquitetônico, projeto estrutural, instalações e execução da obra podem ter responsáveis técnicos distintos, conforme os serviços contratados.
O proprietário deve guardar os documentos correspondentes e confirmar que cada atividade técnica necessária está devidamente registrada pelo profissional responsável.
O projeto destinado ao licenciamento municipal deve ser preparado conforme as regras urbanísticas e construtivas aplicáveis ao terreno. Entre os aspectos analisados podem estar zoneamento, uso permitido, recuos, taxa de ocupação, altura, áreas permeáveis, acessibilidade e demais exigências locais.
O processo, os documentos e o formato das pranchas variam de uma prefeitura para outra. Dependendo da finalidade, do porte e da localização da obra, também podem ser exigidos projetos complementares, licenças, autorizações ou análises de outros órgãos.
Por isso, não se deve considerar automaticamente que os projetos elétrico, hidrossanitário, estrutural ou de prevenção contra incêndio estão dispensados de análise ou aprovação.
O Alvará de Construção é a licença emitida pela prefeitura que autoriza o início da obra, após a análise do projeto e da documentação exigida pelo município.
Para sua emissão, normalmente são necessários o projeto arquitetônico, a identificação do imóvel, os documentos do proprietário e os registros de responsabilidade técnica dos profissionais envolvidos. As exigências e os procedimentos variam de acordo com cada prefeitura.
A obra não deve ser iniciada antes da emissão da licença exigida pelo município. Em Curitiba, por exemplo, o Alvará de Obra é o documento que atesta o atendimento aos parâmetros urbanísticos relevantes e autoriza formalmente o início da construção.
Também podem existir taxas municipais e exigências de outros órgãos, dependendo das características do terreno, do projeto e da localização da obra.
Após a conclusão da obra, o município pode exigir uma vistoria ou procedimento de verificação para confirmar que a construção foi executada de acordo com o projeto aprovado e com as condições previstas no licenciamento.
Dependendo da cidade, o documento emitido pode receber nomes diferentes, como Habite-se, Certificado de Conclusão ou Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras — CVCO.
Em Curitiba, o CVCO é o documento que atesta a regularidade da edificação perante o Município e confirma que a obra licenciada foi concluída conforme o projeto aprovado. Ele também é necessário para a posterior averbação da construção no Registro de Imóveis.
Caso sejam identificadas diferenças entre a obra executada e o projeto aprovado, podem ser necessárias correções, nova vistoria ou regularização antes da emissão do documento. As exigências variam conforme o município.
Quando a construção estiver concluída, deverá ser solicitado à prefeitura o documento que reconhece a conclusão regular da obra. Em Curitiba, ele é chamado de Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras — CVCO. Em outros municípios, é frequentemente conhecido como Habite-se ou Certificado de Conclusão.
Durante o processo, a prefeitura pode verificar se a edificação foi executada de acordo com o projeto aprovado e com as condições estabelecidas no alvará. Diferenças entre o projeto e a construção podem exigir correções, retificação do projeto ou regularização.
Esse documento é importante para as etapas posteriores de regularização fiscal e averbação da construção no Registro de Imóveis.
Depois da conclusão da obra, da emissão do documento municipal de conclusão e da regularização fiscal, o proprietário poderá solicitar a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis.
A averbação atualiza a matrícula do imóvel para incluir a edificação, sua área construída e outras informações pertinentes. Sem esse procedimento, a matrícula pode continuar apresentando somente o terreno ou dados desatualizados da construção.
Os documentos, as taxas e as exigências podem variar conforme o cartório e a situação do imóvel. Antes de protocolar o pedido, confirme a relação atualizada de documentos diretamente com o Registro de Imóveis responsável pela matrícula.
Depois da conclusão da obra, da emissão do documento municipal de conclusão e da regularização fiscal, o proprietário poderá solicitar a averbação da construção no Cartório de Registro de Imóveis.
A averbação atualiza a matrícula do imóvel para incluir a edificação, sua área construída e outras informações pertinentes. Sem esse procedimento, a matrícula pode continuar apresentando somente o terreno ou dados desatualizados da construção.
Os documentos, as taxas e as exigências podem variar conforme o cartório e a situação do imóvel. Antes de protocolar o pedido, confirme a relação atualizada de documentos diretamente com o Registro de Imóveis responsável pela matrícula.
Durante a construção, a obra pode ser fiscalizada por diferentes órgãos, conforme a legislação local e as atividades técnicas envolvidas.
A prefeitura pode verificar aspectos relacionados ao licenciamento da obra, ao cumprimento das normas municipais e à execução conforme as condições autorizadas. Em Curitiba, por exemplo, a fiscalização urbanística atua sobre obras e situações que estejam em desacordo com as normas municipais.
Os Conselhos Profissionais, como Crea e CAU, também podem fiscalizar o exercício das atividades técnicas. O Crea verifica, entre outros pontos, se os serviços de engenharia possuem profissional habilitado e a respectiva ART; o CAU realiza fiscalização semelhante no âmbito das atividades de Arquitetura e Urbanismo e do RRT.
Por isso, é importante manter organizados e disponíveis durante a obra os documentos aplicáveis, como Alvará de Construção, projeto aprovado, ARTs ou RRTs e demais licenças exigidas.
Caso seja identificada alguma irregularidade, podem ser solicitadas providências para sua correção e regularização, conforme o órgão responsável e a legislação aplicável.
As informações desta página são orientativas e apresentam uma visão geral dos principais trâmites legais relacionados à construção de uma residência.
Os procedimentos, documentos, taxas, responsabilidades e exigências podem variar conforme o município, o estado, o tipo de obra e as características do imóvel.
Antes de iniciar qualquer etapa, confirme as exigências atualizadas com a prefeitura, Receita Federal, Cartório de Registro de Imóveis, conselho profissional competente e profissionais habilitados envolvidos na obra.
Em caso de dúvida sobre a aplicação dessas exigências ao seu projeto, consulte os órgãos responsáveis ou um profissional qualificado.
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